绍兴将会有新的物业管理方法，您所关心的都在这里。

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前不久，岳城区玉井华庭小区五期停车纠纷引起社会关注。近年来，物业管理纠纷频繁发生，规范化管理亟待提升。

社会的公共收支成了一个“呆账”，业委会变更后物业没有及时移交，业主故意拖欠物业费...这些问题的存在导致物业管理领域矛盾纠纷不断，严重影响社会和谐稳定。下个月，我市将出台进一步的具体政策来规范这种现象。

据绍兴市建设局介绍，《绍兴市物业管理办法》(以下简称《新办法》)已由绍兴市人民政府公开发布，并将于今年7月10日正式实施。与原来的方法相比，新方法做了哪些调整？行业委员会和物业公司的哪些行为是不允许的？解读新的物业管理方法。

关键词:意见采纳

新方法采纳了来自各行各业的30种意见

据悉，2016年，我市颁布了《绍兴市物业管理办法》，新办法在此文件的基础上进行了修订，适用范围由“绍兴市”变更为“本市行政区域内”。

经过比较，对新方法做了几十处修改，其中“业主、业主大会和业主委员会”一章有许多新内容，主要新内容包括业主委员会应履行的职责和业主委员会的监督。“物业管理服务”一章有很多修改，主要是明确物业服务企业的权利和义务。

值得注意的是，新办法明确了物业服务企业应加强内部管理，不得从事黑与恶的非法活动，如强行买卖装修和建筑材料，与社会闲人串通骚扰业主，以暴力手段阻碍物业项目的正常交接。

据了解，在前期充分调研论证的基础上，市建设局就新办法的内容公开征求意见，共收到34条意见，其中30条被采纳。例如，部分市民对《征求意见稿》中“业主大会成立前，业主共享资金由物业服务企业管理”条款的内容有不同意见。经过综合分析，我局对该条款进行了修改，最终明确了“管理”是指“代表管理”。

“经过20多年的发展，我市物业管理总体情况良好，但近两年物业管理纠纷数量呈上升趋势，出现了一些不容忽视、亟待解决的问题。有必要根据我市的实际情况修改原办法。”市建设局相关负责人表示。

关键词:业主大会

申请业主大会的门槛已经大大降低

新住宅区的业主如何在没有成立业主委员会的情况下召开业主大会？这对于许多市民来说是个难题，本报的“冰夷谈财产”专栏也多次讨论过这个话题。将来，这样的问题将不再是问题。

在物业管理区域，“出售交付使用的房屋建筑面积达到该物业总建筑面积的60%以上”和“第一套房屋已经出售交付使用2年，出售交付使用的房屋建筑面积达到该物业总建筑面积的30%以上”是在该小区举行首次业主大会的两个条件。原办法规定，符合上述条件之一的，开发建设单位或者前期物业服务企业应当首次向街道办事处(乡镇人民政府)提出申请。

在新的办法中，该条款的内容变为“如果物业管理区域有两个条件，街道办事处(乡镇人民政府)应指导业主成立业主大会筹备组，并为第一次业主大会做准备，居民委员会应提供协助”。也就是说，只要条件具备，街道办事处(乡镇人民政府)就应该主动召开第一次业主大会。

在另一种情况下，根据原规定，符合上述两个条件之一的20%以上的业主也可以向街道办事处(乡镇人民政府)申请召开首次业主大会。新办法规定，符合两个条件之一的，建设单位、前期物业服务企业或物业管理区域内的业主也可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出申请。换句话说，只要条件满足，业主也可以申请召开第一次业主大会。

关键词:特别会议

业主大会临时会议可在10种情况下召开

社区工业委员会成员利用职务之便，接受物业费和停车费的减免，并将社区公共停车位的部分管理费作为自己的费用。这种事情在本报的“冰夷说财产”专栏中曝光了。当行业委员会及其成员有这样的问题时，有关部门应如何处理？新方法清楚地表明了这一点。

新办法规定，行业委员会及其成员有下列情形之一的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令行业委员会限期组织召开业主大会临时会议: (一)拒绝或者放弃履行成员职责；(二)挪用或者侵占业主共有财产的；(三)在物业管理区域内非法建设和非法占用物业共用部位的；(四)利用职务之便，接受物业服务费、停车费的减免，索取和非法接受建设单位、物业服务企业或者利害关系人提供的利益和奖励的；(五)本人或其直系亲属与为物业管理区域提供服务的物业服务企业有关联关系；(六)攻击、报复、诽谤、陷害相关投诉人和举报人的；(七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；(八)非法使用业主大会和业主委员会印章的；(九)公开煽动业主不缴纳物业服务费，扰乱社区日常生活秩序的；(十)损害业主共同利益或者可能影响其公平履行职责的其他情形。

“行业委员会逾期不召开会议的，可以在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下，由物业所在地的居民委员会组织召开。业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询，依法撤销行业委员会的决定或者重新选举行业委员会。”绍兴市房屋管理处相关负责人表示。

关键词:公共收入

很明显，房地产公司只是“代表他们管理”

经营住宅物业的共用部位、共用设施设备的收入称为“公共收入”。根据规定，这笔钱属于所有人。现实情况是，在物业管理的早期阶段，许多社区的公共收支成了一个“愚蠢的账户”。在这方面，新的方法列出了一个单独的条款，以明确。

根据新的规定，在业主大会成立之前，此项收入由物业服务企业管理，单独核算，独立核算。财政收支应当按规定期限在物业管理区域的显著位置公示，居民委员会负责监督。“代表公司管理的表述进一步澄清了公共收入属于所有业主，物业公司无权随意处置。”浙江和昌律师事务所律师于解释说。

新办法规定，业主大会成立前，物业共用部位和共用设施设备的运营收入主要用于补充专项维修资金；业主大会成立后，业主大会也可以决定将其用于其他事项。

关键词:信用档案

建立物业服务企业信用体系

新办法规定，建设单位、业主或者物业使用人未按照前期物业服务合同或者物业服务合同约定缴纳服务费的，物业服务企业可以采取法律措施，督促其限期缴纳；逾期未付款的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业主管部门应建立健全物业服务企业信用档案，完善物业服务企业信用信息的收集、记录和披露，及时将物业服务企业信用信息推送至浙江物业服务企业信用信息管理平台和绍兴公共信用信息平台，完善物业服务企业失信名单制度。

根据新办法，物业管理部门可以对列入严重失信名单的物业服务企业依法采取惩戒措施。“建设单位和业主大会可以利用物业服务企业的信用信息作为选聘物业服务企业和进行前期物业服务招标的重要依据。”市房屋管理处相关负责人表示。

关键词:前期物业服务合同

合同必须规定15个项目

业主与前期物业之间的纠纷往往与前期物业服务合同有关。针对这一问题，新办法要求前期物业服务合同应就15项内容做出约定:物业管理范围；秩序、消防和环境卫生的维护内容和标准；共用部位和设施维护、维修和管理的内容和标准；车辆停放管理；前期支付物业服务费的时间、标准和方式；双方的权利和义务；对财产进行检查；物业服务的使用；专项维修资金的管理和使用；使用共用部位、共用设施设备管理、分配和使用合法经营活动的收益；物业管理档案的建立和管理；合同的期限、变更和解除；合同终止时移交的财产和材料；违约责任；法律法规规定的其他事项。

此外，建设单位和物业服务企业不得违反法律法规在前期物业服务合同中的强制性规定处置业主的共用部位、共用设施设备，不得擅自挪用共用部位、共用设施设备的运营利润。

涂盐亭

边肖:新闻稿专用