如何定义所有者的身份？如何解决新旧物业交接的问题？

本篇文章1994字，读完约5分钟

日前，绍兴市住房和城乡建设局在其官方网站上发布了《绍兴市物业管理办法征求意见稿》。值得注意的是，《办法》对一些公众关心的问题作出了明确的指导，其中一些规定引起了公众的热烈讨论。

“新方法”有近40个修正案

据悉，早在2013年，我市就出台了《绍兴市物业管理办法(试行)》，征求意见稿就是在此文件的基础上起草的，适用范围由“绍兴市”变更为“本市”和“本市行政区域”。

经过仔细审查，发现有近40条修正案，其中“业主、业主大会、业主委员会”一章有许多新内容，主要新内容包括业主委员会的职责和监督等。“物业管理服务”一章有很多修改，主要是明确物业服务企业的权利和义务。

值得注意的是，征求意见稿明确指出，市物业主管部门应建立健全物业服务企业信用档案，建设单位和业主可以限制有不诚信行为的物业服务企业参与投标活动。

明确业主和行业委员会监督主体的身份

1.所有者身份的定义

谁是所有者？这是一个困扰许多公民的问题。我们的报纸《冰夷谈财产》也专门讨论了这个话题。例如，本报1月29日报道，岳城区一东华庭小区业主发现，该小区第一产业委员会的7名成员中，有4名与业主登记簿上的名称不符。一些业主认为，这四个“成员”不具备业主身份。

这份报告曾引起激烈的讨论。一些公民认为居住在社区的人(除了房客)可以被视为业主。例如，儿子的名字登记在房地产许可证上，和父亲住在一起可以被视为业主；一些市民表示，严格来说，业主的身份应该以房地产许可证上的登记为准。

本办法所称业主，是指房屋所有人征求意见稿很清楚。

"这篇文章真的很有必要。"浙江和昌律师事务所于解释说，目前对房屋所有人的认定基本上是指产权证上的人，根据《最高人民法院关于审理房屋权属争议具体适用法律若干问题的解释》，买了房但未取得房产证的人也有房屋所有人的身份。

2.行业委员会的监督主体

"哪个部门应该对行业委员会中发生的违法违规行为进行监督？"在过去的三年里，当《晚间新闻》开设“冰夷说地产”栏目时，这是一个被更多人听到的话题。这家报纸也报道了这个问题。

将来，这样的问题可能不再是问题。值得注意的是，“监督”一词在征求意见稿中出现过多次。例如，“业主委员会不按照规定履行职责的，街道办事处和乡(镇)人民政府可以约谈业主委员会；居(村)民委员会应当对业主大会、业主委员会印章的使用和财务管理进行监督”。又如，“街道办事处、乡(镇)人民政府或其委托的居(村)民委员会可以监督业主大会的投票情况”。

“也就是说，社区产业委员会没有按照规定履行职责。我们的业主可以找到街道和社区来讨论他们的意见，街道和社区应该承担监督责任。”岳城区一栋华庭小区的业主陈说。

两个新条款引用了“争议”

1.如果你使用公共部分来操作，你需要获得财产的同意吗？

岳城区某住宅小区行业委员会负责人表示，征求意见稿中提到，使用共用部位、共用设施设备进行经营的，应在征得相关业主、业主大会和物业服务企业同意后，依法办理相关手续。"社区的共用部分和共用设施归所有人所有。如何使用应由业主大会决定，无需征求物业公司的意见。”负责人说道。

“是否征求物业公司的意见应该基于现实。如果共用部位的使用和其他操作确实影响到物业公司的正常管理，应当征求物业公司的意见。”余认为，这篇文章的内容比较笼统，应该加以提炼，否则会引起争议。

根据现行《浙江省物业管理条例》第四十七条，使用物业共用部位和设施进行经营活动，必须经相关业主、业主大会和物业服务企业同意后，方可向有关部门申请审批。

2.如果旧物业的移交没有完成，新物业能否进入市场？

新旧物业的交接也是业主关心的问题。在之前的采访中，我多次遇到这样的问题:社区产业委员会成立后，新的物业被按规定挑选出来，但原来的物业拒绝办理交接手续，导致两家物业公司同时为社区业主提供服务。

针对这一问题，市住房和城乡建设局近日对《关于进一步加强官方网站物业管理的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《实施意见》)进行了进一步细化:完善物业服务企业退出机制。地方政府是物业服务企业退出项目的主要监管机构。属地物业主管部门、街道(镇)、社区(村)应加强对物业项目退出管理的指导和协调，督促物业服务企业依法做好物业项目移交工作。实行物业项目管理退出预警报告制度，物业服务企业要求提前终止合同的，应当在提出终止合同前三个月，将提出退出原因、退出时间、同意承担违约责任的书面形式告知业主委员会，并同时告知当地街道和社区。

根据征求意见稿，如果原物业服务企业与业主委员会之间的交接未正式完成，新聘物业服务企业不得强行进入服务。针对这项规定，一些业主表示反对:“行业委员会一再敦促原物业仍拒绝在规定期限内完成移交。我该怎么办？”实施意见明确规定，未按规定履行职责的物业服务企业记入企业不良信用信息，扣分，拒绝履行退出主体和移交义务的直接列入物业服务企业黑名单。

边肖:陈