解决旧社区物业管理老问题的四年诉讼

状元新村所有人不动产权利证书。

"经过四年的维权，我们的业主终于拥有了自己的住宅物业管理用房."昨日，岳城区城南街道长城社区状元新村居民石传阳激动地拿到了“权利人”栏中“状元新村全体业主”的“不动产权利证书”复印件。据了解，这是岳城区向该社区所有业主颁发的第一份不动产产权证。

持续了四年的诉讼

据了解，状元新村社区建于1999年前后，共有12栋房屋，247户人家。以前，住宅物业服务由开发商委托的物业公司管理。2011年1月，该物业公司以亏损为由退出。城南街介入后，健康问题由长城社区管理，其他物业服务项目停止。

这种状态已经持续了四年。2015年，长城社区主任许了解到岳城区旧社区物业管理用房的交接情况，发现状元新村社区的物业管理用房没有全部交接。她找到了包括石传洋在内的七位热心的业主，并主张所有业主的权利。

然而，业主发现庄源新村社区开发商绍兴县供销合作建设发展有限公司于2014年被撤销，但其两大股东绍兴华通贸易集团有限公司和绍兴县金丰投资有限公司仍然存在。2015年3月，七名业主以全体业主的名义向岳城区人民法院起诉两名大股东，要求交付141.89平方米的产权房。产权房不能交付的，应当按照市场销售价格支付相应的产权房价款。

同年8月，岳城区人民法院裁定，两名被告向所有业主支付超过124万元。两名被告拒绝受理此案，并向市中级人民法院提起上诉。2016年4月，市中级人民法院变更判决，判处两名被告向所有业主支付超过41万元。业主向浙江省高级人民法院申请再审。今年1月，浙江省高级人民法院裁定，两名被告向所有业主支付了超过51万元。

来之不易的搜查令

业主说，法院命令两名被告支付这笔钱，但他们需要一个物业管理室，以更好地服务于所有业主。毕竟，社区里没有像样的警卫室。然而，在诉讼过程中，他们发现小区门口的一个76.61平方米的物业管理房间已经卖给了一个股东的关联公司。

“经过多次调解，该股东最终愿意以47万元的价格将该物业管理用房出售给所有业主。”石传阳说道。

然而，当房屋转让时，如何在不动产产权证上写“权利人”，使房地产窗口工作人员进退两难。“从法律上讲，这栋房子属于社区的所有人。但目前，我市一些新建住宅小区的物业管理用房，建成后都由开发商处理，该房屋是由业主购买的。我以前从未见过它。”岳城区房地产登记服务中心负责人林红表示，经过国土、房建、税务等部门多次讨论，最终确定权利人是“所有人”。

据了解，岳城新建住宅小区物业管理用房的业主均为业主。但是，为了便于集中管理，岳城房地产登记服务中心并没有发放不动产证书，而是将不动产证书存放在档案中，供业主查询。

这是岳城区第一份由所有业主签发的不动产产权证。“在所有业主都拿到正确的证书后，后续的物业管理会更加方便。”林红说。

对一个长期问题的突破

据了解，1997年生效的《绍兴市住宅小区物业管理暂行办法》规定，住宅小区交付使用时，开发建设单位必须分别占总建筑面积的3%。和4%。本标准规定了物业管理和营业场所。1999年9月1日生效的《浙江省住宅小区物业管理办法》规定，开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当以住宅小区总建筑面积为7%。配套物业管理用房的比例。

据业内人士介绍，在这两个行政法规颁布之前，一些旧住宅区在开发建设过程中没有配备物业管理用房，有的没有交付，而是私自出租出售，造成所有业主无法享受的利益。

类似的情况存在于许多旧社区。岳城区稷山街梅冬社区主任张梅表示，所辖的梅冬新村和京华新村社区都是老社区，建设时间较长，没有物业管理用房。目前，物业服务只有清洁，很难进行安全和绿色保护工作。然而，社区开发商已经倒闭，所以他们追求物业管理的房子是不现实的。

事实上，2015年，我市开始对旧住宅区物业管理用房的移交进行起诉，但由于部分住宅开发商破产，起诉无法进行。

据岳城区住房和建设局相关人士介绍，旧住宅区物业成本低，征收率不高，物业公司不愿入驻，物业管理用房实现了物业生存和发展的造血功能。

岳城区房地产登记服务中心负责人林红表示，小区物业管理用房的房产证由开发商统一办理，办理时小区业主委员会尚未成立。为了防止开发商私自出租物业管理用房，他们从来不出具房产证。社区业主委员会成立后，一旦物业管理用房移交给业主委员会，可以复印不动产产权证，然后用复印件进行出租活动。

起初，他们不准备在状元新村社区发放这份不动产产权证。但是，考虑到该物业当时仍处于租赁阶段，如果所有业主手中没有房产证，将会给他们的回收和后续管理带来一些麻烦。更重要的是，社区里有一群热情的业主。“在颁发证书之前，他们写了一份情况说明，说明不动产产权证由业主委员会保管，物业管理室产生的利益将由所有业主分享。“林红说，如果类似的老社区成功起诉物业管理公司，他们将继续颁发证书。

状元新村的业主石传阳表示，他们物业管理的租期将于今年12月4日结束。正式恢复后，他们将继续租用其中一些，并利用其中一些作为物业保安的门卫。他们计划在社区安装监控设备。

边肖:王晓红文/照片陈文华